SP Audit

Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015

V červenci 2015 Generální finanční ředitelství vydalo na svých webových stránkách informaci k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015. Jejím cílem je vnést jasno do legislativní úpravy nemovitých věcí v zákoně o dani z přidané hodnoty, jejíž aktuální podoba vyvolala v odborné veřejnosti celou řadu otazníků a pochybností. Do jaké míry byl tento účel splněn, si zatím netroufáme posoudit, nicméně si dovolujeme vyslovit názor, že právní jistota plátce DPH příliš neposílila. V celé řadě oblastí se uvedená informace GFŘ odkazuje na (mezi daňovými poplatníky tolik oblíbené) instituty obecných zásad daňového řízení, důkazní břemeno apod. Ostatně, posuďte sami – níže vybíráme některé části, které považujeme za nejzásadnější nebo nejzajímavější:

Znění zákona o DPH účinné od 1. 1. 2015 používá pojem „stavba pevně spojená se zemí“ (v § 48 odst. 3). Pod pojmem stavba/budova si tedy nelze představit jen jako pouze opláštěný dům nebo halu se střechou a pevným základem, ale je třeba ho vnímat šířeji, v obecné rovině jako konstrukci/strukturu pevně spojenou se zemí, a to i jiným způsobem než jen pevným základem. Stavbou pevně spojenou se zemí může být mobilní stavební buňka připojená na vodovodní, kanalizační a elektrickou rozvodnou síť a splňující kritérium dostatečně intenzívního „neoddělitelného“ spojení se zemí nebo meliorační trubní zařízení. Stavební buňky a obdobné stavby jsou věcí nemovitou jen v případě, že jsou pevně spojené se zemí ve světle požadavků vyplývajících pro posouzení jako nemovitost z judikatury Soudního dvora Evropské unie (dále jen „SDEU“).

Pevné spojení stavby se zemí určuje většinou fixace stavby zeminou, vytvářející pevné umístění stavby na konkrétním místě zemského povrchu. Pojem stavba je pro účely zákona o DPH autonomním pojmem; SDEU ustáleně judikuje, že pro výklad pojmů v harmonizované oblasti nelze použít soukromé právo jednotlivých členských států. Obsah tohoto pojmu, např. dle stavebního zákona, nebo ve významu, jaký mu přikládá tuzemské soukromé právo, je tedy možné použít jen za předpokladu, že odpovídá obsahu tohoto pojmu plynoucího z práva EU tzv. eurokonformnímu výkladu.

 

Odlišně se postupuje pouze při aplikaci § 56 odst. 2 písm. a), kde je použito užší vymezení staveb pro účely osvobození od daně, kdy je použit pojem „stavba spojená se zemí pevným základem“.

Způsob výpočtu podlahové plochy obytného prostoru vychází z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, přijatého k provedení občanského zákoníku. Uvedené je třeba chápat v kontextu vymezení jednotky jako bytu dle OZ

Stejně se bude pro účely daně z přidané hodnoty postupovat i u obytného prostoru, který není vymezen jako jednotka, a obdobně bude postupováno i v případech dle § 4b odst. 3 zákona o DPH, byl-li obytný prostor vymezen jako jednotka dle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Do podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se od 1. 1. 2015 započítává plocha mezi vnitřními povrchy obvodových stěn bytu, včetně podlahové plochy zakryté zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech bytu, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu. Do podlahové plochy se tak s výjimkou obvodových stěn (plocha se uvažuje až od jejich vnitřního líce) zahrnují i půdorysné plochy svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř obytného prostoru, tj. stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Do podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se nezapočítává podlahová plocha balkónů, teras, lodžií. Přímo z vymezení obytného prostoru pro sociální bydlení v § 48 odst. 6 zákona o DPH od r. 2015 vyplývá, že do výpočtu jeho plochy se nezapočítává ani plocha místností užívaných spolu s obytným prostorem pro sociální bydlení, které se nacházejí ve stejné budově. Od r. 2015 tedy nemá na rozlohu obytného prostoru pro sociální bydlení pro účely DPH vliv současně s ním užívaný sklep, komora, garáž a podobné místnosti nacházející se mimo něj ve stejném domě.

Pro výpočet podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se použije postup uvedený dosud v rámci Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1. 1. 2008 vydané pod č. j. 18/21492/2008-181, neboť výše zmíněné nařízení vlády č. 366/2013 Sb. lze aplikovat pouze pro určení velikosti podlahové plochy obytného prostoru. Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se tedy i nadále započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyň, pokoje, sociální zařízení, chodba, pracovna, garáž, která je v domě). Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se nezapočítává součet podlahových ploch prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda) a součet podlahových ploch místností, které tvoří „příslušenství“ rodinného domu (např. garáž mimo dům).

Podlahovou plochou místnosti a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu.

Pojem „funkční celek“ je definován v ustanovení § 48 odst. 3 zákona o DPH ve znění účinném od 1. 1. 2015. Toto ustanovení slouží k vymezení pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí. Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, je tedy třeba rozumět pozemek, který slouží k jejímu provozu nebo k plnění její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

Pro účely daně z přidané hodnoty může představovat funkční celek soubor pozemků zastavěných příslušnou stavbou a souvisejícím jedním nebo i více pozemky (zastavěných či nezastavěných), které k této stavbě náleží nebo jí slouží, přičemž pozemek zastavěný stavbou a přilehlé (sousední, vedlejší) pozemky tvoří s tímto pozemkem zpravidla souvislý celek bez přerušení. Ve funkčním celku tedy může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek/ky nezastavěný/é. Pokud jde o bezprostřední přilehlost pozemků a spojitost (nepřerušenost) pozemků určujícím režimem stavby, s níž tvoří funkční celek, mohou funkční celek tvořit pozemky objektivně a nepochybně sloužící provozu a funkci stavby, i když se nacházejí na pozemku prostorově odděleném od pozemku s „hlavní“ stavbou.

Důkazní břemeno o naplnění podmínek funkčního celku pak bude spočívat na plátci, který skutečnost, že se jedná o funkční celek, tvrdí. Praktická aplikace znaků funkčního celku je podobná jako aplikace tzv. obecného principu věci hlavní a vedlejší, kdy daňový režim věcí vedlejších je určen daňovým režimem věci hlavní.

Podobně lze tedy stavbu a pozemek, na kterém stojí, chápat jako věc hlavní a ostatní sousedící pozemky a stavby, pokud jsou hospodářsky s touto hlavní stavbou a pozemkem spjaté, provozně a funkčně související, jako věci vedlejší. Tzv. věc hlavní a věci vedlejší přitom musí sloužit vlastníkovi věci hlavní k provozu či plnění její funkce.

Pro správné uplatnění principu funkčního celku ve smyslu pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nelze vyloučit, že funkční celek se stavbou může tvořit jen část pozemku evidovaného jako jedno parcelní číslo, na kterém se nachází stavba. Rozdílný způsob využití pozemku vstupujícího pro účely daně z přidané hodnoty do funkčního celku a zbývající části pozemku by přitom měl být podchycen v katastru nemovitostí tak, aby údaje o předmětném funkčně rozděleném pozemku byly v tomto veřejném seznamu evidovány v souladu se skutečným stavem.

Dříve „příslušenství“ bytového domu nebo rodinného domu je od 1. 1. 2015 definováno jako stavba, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek (viz bod 2.3) s těmito stavbami pro bydlení. Na základě principu věci hlavní a vedlejší se uplatní stejný režim DPH podle věci hlavní (bytového či rodinného domu) i na pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a také na stavby, které se na něm nacházejí, jsou-li podstatné pro využití věci hlavní.

Stavbami plnícími doplňkovou funkci ke stavbě bytového nebo rodinného domu jsou např. garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům; podzemní stavby - jímky, jámy pro měřící zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla; přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, které jsou ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu; připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu); studny; bazény; přístupové chodníky; zpevněná plocha k parkování (plošné stavby na funkčním celku).

Za nezastavěný může být považován i pozemek, na kterém se nacházejí drobné stavby a stavby sloužící k ochraně či kvalitnějšímu využití pozemku, které (byť spojené se zemí pevným základem) nemají při případném dodání pozemku určující význam. Kritériem drobné stavby (byť spojené se zemí pevným základem) – např. do země zapuštěná či zabetonovaná lavička, sušák, anténa, dětská houpačka, je např. nakolik snadno (z hlediska úsilí a vynaložení nezanedbatelných nákladů) lze její pevné spojení se zemí uvolnit a také nakolik je tato stavba spojená se zemí pevným základem cílem sledovaným smluvními stranami a jakou jí v dané transakci tyto strany přisuzují funkci.

První kolaudační souhlas se týká staveb, které podléhaly při prvovýstavbě nebo po změně stavby kolaudačnímu souhlasu. Východiskem je kolaudační souhlas, který umožňuje současné užívání stavby pro účely, pro které může být daná stavba v souladu s oznámením užívána k okamžiku dodání. Prvním užíváním stavby se rozumí první užívání stavby pro účely, pro které může být daná stavba v souladu s oznámením užívána k okamžiku dodání.

Pokud jde o inženýrskou síť ve vlastnictví stejné osoby, jako je vlastník pozemku, jedná se podle definice funkčního celku v § 48 odst. 3 zákona o DPH účinného od r. 2015 o pozemek, který tvoří funkční celek s inženýrskou sítí. Dodání pozemku se sítí není osvobozeno od daně pro nesplnění podmínky uvedené v § 56 odst. 2 písm. a) zákona o DPH ve znění od r. 2014.

Postup dle § 56 odst. 3 zákona o DPH, tj. osvobození dle časového testu podle sítě, předpokládá, že k obchodu dochází s cílem převést inženýrskou síť a hospodářským účelem vzniku dodavatelsko-odběratelského vztahu není pozemek, na kterém je umístěna.

Každá stavba potřebuje pozemek, aby ji nesl. Pozemek se stavbou je „zastavěným pozemkem“ a tento pojem má stejný význam jako „pozemek přiléhající ke stavbě“. Pro uplatnění uvedeného principu nedělitelnosti daňového režimu stavby a pozemku k ní přiléhajícího není podstatné, zda stavba pevně spojená se zemí umístěná na pozemku je ve vlastnictví stejné osoby jako pozemek, nebo zda jde případně o tzv. zhmotnělé právo stavby. O zastavěný pozemek se jedná i v případě, že vlastníci pozemku a stavby jsou různé osoby. S účinností od 1. 1. 2015 je pro „pozemek přiléhající ke stavbě“ využitelná definice prostřednictvím pojmu „funkční celek“.

 


Článek vyšel v červencovém/srpnovém bulletinu SP Audit 05/2015 (pdf)

Přečtěte si i další články z tohoto vydání:

1. Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015 
2. Ve sporu o daňové odpočty na výzkum a vývoj soud přisvědčil poplatníkovi 
3. Informaci GFŘ k uplatňování dílčích plateb příspěvků na financování nakládání s elektroodpadem ze solárních panelů  

Seznam všech bulletinů ZDE

Kontakt

SP Audit, s.r.o.
Murmanská 1474/4
100 00 Praha 10
Tel.:        (+420) 295 560 533
              (+420) 295 560 539
GSM:     (+420) 602 150 252
Tel.+fax: (+420) 295 560 374

E-mail: spaudit(a)spaudit.cz
Nahraďte prosím znak (a) znakem @.

Web: www.spaudit.cz

 

Sledujte nás

  LinkedIn    Twiiter



SP Audit, s.r.o. jako správce osobních údajů zpracovává na tomto webu cookies potřebné pro fungování stránek, k analýze návštěvnosti a cílení reklam. Více informací ZDE

Podmínky použití | Sběr a ochrana osobních údajů | Prohlášení - cookies

Copyright 2018 © SP Audit, s.r.o. - auditor, daňový poradce, účetní firma | Project by Bezlinka

SP Audit, s.r.o. jako správce osobních údajů zpracovává na tomto webu cookies potřebné pro fungování stránek, k analýze návštěvnosti a cílení reklam.