Pro Vaše správná rozhodnutí nabízíme
AuditDaňové poradenstvíDue diligenceÚčetní standardyÚčetnictvíIFRSPodnikové kombinaceLikvidace společnostíPřečtěte si
BulletinPraktické odkazyDaňový kalendář 2024PublikaceK „převodu“ technického zhodnocení mezi nájemci
|
Rádi bychom Vás seznámili s rozhodnutím Nejvyššího správního soudu 7 Afs 28/2013 – 23 ze dne 15.9.2014, které se týká možnosti převodu technického zhodnocení mezi nájemci v případě cese nájemní smlouvy. V případech technického zhodnocení pronajaté věci bylo běžnou praxí, že v případě tzv. cese nájemní smlouvy došlo mezi původním a novým nájemcem k převodu provedeného technického zhodnocení (a odpovídajícímu vzájemnému finančnímu vypořádání). Přípustnost takového postupu byla v minulosti publikována i v řadě odborných publikací. Nejvyšší správní soud se však k této možnosti postavil odmítavě. Ve svém odůvodnění Nejvyšší správní soud konstatoval, že obecnou zásadou daňového práva je, že daňovou povinnost nelze převést na jiného, ledaže by zákon stanovil jinak. Projevem uvedené zásady je i zásada, že na jiného nelze, ledaže by tak zákon výjimečně stanovil, převést ani daňově relevantní výhody, které by vedly ke snížení daňové povinnosti. V uvedených zásadách se projevuje kogentní povaha daňových povinností, a to, že je to stát, který stanovuje všem poplatníkům stejně, kdo bude nést daňové břemeno a v jaké míře, a až na výjimky neumožňuje toto břemeno soukromoprávními úkony přenášet z jedné osoby na druhou. |
Tweety od uživatele @SP_Audit |
Z výše uvedené zásady plyne, že soukromoprávním úkonem nelze převést veřejné subjektivní právo uplatnit odpisy technického zhodnocení z jedné osoby na druhou, ledaže by zákon takovou možnost stanovil. Původní nájemce ztrácí skončením nájmu veškeré ekonomické vztahy k technickému zhodnocení, na něž vynaložil náklady, vyjma toho, že náklady vynaložil. Pronajatou věc nemůže nadále užívat a zpravidla mu již fakt, že věc pronajatou měl, nebude generovat výnosy. Naproti tomu, nový nájemce nemá vztah k vynaložení nákladů na technické zhodnocení. Zásadně pouze užívá pronajatou věc ve stavu, v jakém ji převzal, tedy i s již provedeným technickým zhodnocením. Nejužší vztah k technickému zhodnocení bude mít po skončení nájmu původního nájemce vlastník nemovitosti. Skutečnost, že je v soukromoprávní rovině vlastníkem celé nemovitosti, včetně těch jejích prvků, na něž byly vynaloženy náklady uplatňované jako odpisy technického zhodnocení, je pouze jedním z důvodů pro takový závěr. Především je totiž vlastník zpravidla tou osobou, která je oprávněna náklady na technické zhodnocení uplatňovat, zatímco právo nájemce tak činit je jednou z výjimek z tohoto pravidla. Nájemci bylo toto právo zákonodárcem za podmínek vymezených v ust. § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů přiznáno v podstatě proto, aby odpisy v tomto případě nemusel uplatňovat „prostřednictvím“ vlastníka. V případě, že by daňový předpis odpisy nájemci neumožňoval, pak by se nájemcovy investice do pronajaté věci projevily ekonomicky a soukromoprávně typicky, tj. ne nezbytně pokaždé, ve snížení nájmu.
Skončením původního nájmu nájemce, který odepisoval podle ust. § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů, tedy dosud neuplatněná část odpisů technického zhodnocení ex lege „přechází“ na vlastníka a ten je může uplatňovat, dokud je zcela nevyčerpá. Při změně vlastníka přechází právo uplatňovat odpisy z původního vlastníka na jeho (univerzálního či singulárního) nástupce podle ust. § 30 odst. 12 písm. a) zákona o daních z příjmů. Navrácení technickým zhodnocením zvelebené (avšak zpravidla v mezidobí přinejmenším zčásti užíváním nájemcem opotřebené) pronajaté věci či její části zpět do neomezené dispozice vlastníka se může projevit vznikem nepeněžitého příjmu na jeho straně podle ust. § 23 odst. 6 písm. b) zákona o daních z příjmů.
NSS tak de facto přisvědčil rozhodnutí městského soudu, městského soudu není možné, aby právo uplatňovat odpisy technického zhodnocení přešlo z jednoho nájemce na druhého nájemce, kterému byla „postoupena“ nájemní smlouva, neboť takový další nájemce již nemůže splnit jednu z kumulativně stanovených podmínek v ust. § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů, a sice že hradit technické zhodnocení musí pouze nájemce, který odepisuje. Nový nájemce již nemůže tuto podmínku (hrazení technického zhodnocení) splnit, protože ji splnil již někdo jiný.
Článek vyšel v únorovém bulletinu SP Audit 01/2015 (pdf)
Přečtěte si i další články z tohoto vydání:
1. K „převodu“ technického zhodnocení mezi nájemci
2. Prokazování cen obvyklých u nespojených osob
3. Povinná elektronická komunikace s finanční správou
4. Daňové opravné položky v situaci, kdy věřitel neprovede vzájemný zápočet
